BLOG

INTERESSANT

broken windows

Gebreken na aankoop van een woning

Op dit moment staat NOOR advocatuur de kopers van een woning bij waarbij er een conflict tussen de kopers en de verkoper van de woning is ontstaan. De verkoper is een vastgoedbedrijf dat huizen inkoopt, renoveert en vervolgens doorverkoopt aan particulieren. Het bedrijf hanteert een exoneratiebeding, waarbij het al hun aansprakelijkheid voor eventuele gebreken aan de verkochte huizen uitsluit. De kopers sluiten een koopovereenkomst met de verkoper en laten geen bouwkundig keuring meer uitvoeren omdat zij uitgaan van het bouwkundig rapport van de verkoper. Na de aankoop, komen er meerdere bouwkundige gebreken naar voren.

Kort na de aankoop stellen de kopers de verkoper in gebreke via een e-mail en later ook per telefoon. De vraag is nu of de kopers nog een beroep kunnen doen op de non-conformiteit, onder andere omdat ze geen bouwkundig keuringsrapport hebben laten opstellen. Deze vraag heeft betrekking op enerzijds de onderzoeksplicht van de koper en anderzijds de mededelingsplicht van de verkoper.

De onderzoeksplicht

Bij een koopovereenkomst heeft de koper een onderzoeksplicht. In het geval van de aankoop van een woning, betekent dit dat de koper onderzoek moet hebben verricht naar zichtbare en kenbare gebreken aan het huis. Dit kunnen gebreken zijn, zoals schimmels of lekkages, die duidelijk zichtbaar zijn, maar ook gebreken die redelijkerwijs te verwachten zijn. Het is bijvoorbeeld te verwachten dat er bepaalde gebreken kunnen zitten aan een oud pand, dat al jaren niet is gerenoveerd. Aan de onderzoeksplicht zal over het algemeen zijn voldaan als de koper een bouwkundig rapport laat opstellen. Als de koper nalaat om het huis te onderzoeken, kunnen hier verstrekkende gevolgen aan zitten. Mochten er gebreken aan het licht komen na de koop en de koper heeft niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan, dan kan hij geen beroep meer doen op de non-conformiteit. Dit betekent dat er bijvoorbeeld geen schadevergoeding of reparatie kan worden geëist.

Ingebrekestelling

In het geval dat de koper een gebrek ontdekt, moet hij de verkoper daarvan binnen een redelijke tijd op de hoogte stellen, oftewel in gebreke stellen. De ingebrekestelling moet schriftelijk (of per email). Over het algemeen is het redelijk als een koper binnen korte tijd na de ontdekking van een gebrek, de verkoper hiervan in gebreke stelt. Hoeveel tijd precies redelijk is zal echter afhangen van de omstandigheden en de aard van het gebrek.

Het is aan te raden om een ingebrekestelling zowel per aangetekende post alsmede per e-mail te versturen. Met een aangetekende verzending kunt u bewijzen een brief te hebben verstuurd en ook dat deze is ontvangen door de andere partij.

De mededelingsplicht

Naast de onderzoeksplicht op de koper, rust er een mededelingsplicht op de verkoper. Dit houdt kortgezegd in dat de verkoper geen informatie mag achterhouden of verzwijgen en alle voor hem bekende bouwkundige gebreken moet vermelden aan de koper. De koper mag uitgaan van de juistheid van de mededelingen. Als de verkoper bijvoorbeeld zegt dat er geen asbest in het huis is geconstateerd, mag de koper hiervan uitgaan en hoeft hiernaar geen verder onderzoek te doen. De informatieplicht sluit de onderzoeksplicht daarentegen niet uit. Van de koper wordt nog steeds verwacht dat hij tot op redelijke hoogte onderzoek verricht.

Bij een geschil tussen de verkoper en koper van een huis, zal er kortom altijd een afweging moeten worden gemaakt tussen enerzijds de informatieplicht van de verkoper en aan de andere kant de onderzoeksplicht van de koper.

In onderhavige zaak heeft de rechter geoordeeld dat de verkopende partij zich niet heeft kunnen beroepen op het exoneratiebeding. De gebreken waren van dusdanige aard dat de verkopende partij hiervan had kunnen weten en bovendien hadden cliënten per e-mail reeds over enkele gebreken geklaagd die vervolgens niet serieus zijn onderzocht door de verkoper. Dat de verkoper zelf niet in de woning heeft gewoond doet daar niet aan af. De rechter heeft dan ook voor een groot gedeelte van de gebreken een schadevergoeding toegekend aan cliënten.

Heeft u vragen omtrent een vergelijkbare situatie of andere zaken rondom civiel recht? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met NOOR Advocatuur.